市场上还有哪些优质的动下的价的韧投资机会进入全球降息潮？
根据高盛最近发布的全球资本流动报告，截至10月30日，值凸全球资本净流入股市总额为636.28亿美元。显港现出性其中，托龙头表美国股市净流入372.28亿美元，强劲中国股市净流入243.85亿美元。股股房
一些分析师还指出，从全球资产配置的角度来看，现在是重新考虑中国股票头寸的好时机。
尽管机构和散户投资者纷纷涌入市场，但股市的波动特征仍然存在。面对不确定的市场，主动投资者已经开始重新考虑其资产配置策略。他们更喜欢安全稳定的资产，其中公共REITS很受欢迎。
REITs，全称房地产投资信托基金，是融合金融结构和房地产资产的投资工具。作为另类投资（alternative investment）在产品方面，REITs具有传统股票和债券的一些优势。它具有流动性高、股息收入相对稳定可观、安全性强、涨跌相对独立等特点。因此，它作为一种长期资产的配置价值逐渐凸显。
一 、回报稳定，分红高，REITS价值再次被发现。
REITS起源于20世纪60年代的美国，随后在全球40多个国家和地区落地。根据美国国家REITS协会（Nareit）数据显示，从1999年到2019年的20年间，美国所有股权型REITs的平均年回报率为13.31%，远高于标准普尔500、罗素2000、道琼斯和纳斯达克指数的年平均回报率。
2020年4月，国内公募REITs(以下简称“C-REITs)试点工作正式开始。截至2024年11月初，已成立的公募REITS共有51个，总规模超过1400亿元。REITS的底层资产，从高速公路、购物中心、仓储物流、工业园区，到清洁能源、经济适用房。
REITS的投资收益主要来自底层资产经营带来的现金流分红收益和底层项目潜在增值收益。就中国大陆而言，REITS公开发行的交易结构、强制性股息制度设计和基础资产的稳定运营特点使REITS股息在未来的稳定性可能优于可比上市公司。
中金公司报告指出，与上市公司通过股息制度与股东分享利润的模式相比，REITS可以将大部分底层项目的利润分配给投资者，设计内部股债交易结构，90%强制分红要求，公募基金分红税收优惠。此外，REITS股息取决于项目运营的现金流，与债券品种的固定利息收入相比，具有更高的灵活性。
中信建设投资研究报告还指出，自2024年以来，在优惠政策和高收益固定收益资产供应减少的影响下，C-REITs市场大幅上涨。截至11月1日，CSIREITs全收益指数较1月份低点上涨15.2%。
然而，在C-REITS的投资者结构中，原始资产权益持有人和相关战略投资者占据主导地位，公众参与机会不多，容易导致流动性减弱，在香港股市H-REITS市场表现相对较好。
a股的投资者结构通常分为战略投资者（原资产权益持有人或其关联方以及与公司业务具有战略意义的外部投资者）、离线投资者(主要是大型机构和资金方)和公众投资者(包括一些小型机构和散户投资者)。除IPO外，香港股市还有类似于外部战略投资者的基石投资者的概念，通常将各种机构、零售投资者甚至与资产权益持有人无关的外部战略投资者归类为公共投资者。
根据内地公开发行REITS试行指南，战略投资者的参与比例不得低于C-REITS发行份额的20%。扣除这部分后，线下投资者在剩余发行份额中的比例不得低于70%，这意味着在剩余发行份额中，即使所有散户投资者没有小型机构参与认购，最高比例也只有24%。相比之下，在非特殊豁免的情况下，任何上市公司的公共持股（包括零售和机构投资者）都不得低于25%。
据易方达基金早些时候统计，截至2023年8月上市的28个C-REITS中，战略投资者配售比例的简单算术平均值为67.72%，线下投资者为22.81%，公众投资者仅为9.47%。这一现实也证实了机构和零售投资者对C-REITS的参与度相对有限。
2024年6月14日，华夏特变电工新能源REIT披露，公共销售配售比例仅为0.223%，创下了华夏合肥高新产园REIT0.23%超低公共配售比例的新纪录。
以最近公布认购结果的南京首个工业园区公开发行REIT华泰南京建业REIT为例。公众投资者销售部分初始基金份额为2148万份。虽然公开发行REIT的公开认购热情高于预期，但散户投资者的最终认购份额仅占总销售份额的5.37%，公开投资者的配售比例不到17%。
相比之下，香港领先的REIT房地产基金(00823).HK)股权高度分散，100%为公众持股，没有单一大股东，集中度远低于其他REITS。长期以来，它一直受到许多长期机构投资者的青睐，包括大型国际基金公司和养老金，以及大量香港本地零售投资者。
总体来看，H-REITS起步较早，监管章程和企业治理相对完善，在杠杆率、核心资产价值比例等方面比C-REITS更具弹性。
二 、投资港股REITS的新机遇。
今年以来，香港REITS投资市场也迎来了多项政策支持。4月19日，中国证监会对香港发布了5项资本市场合作措施。其中提到，计划将内地和香港合格的REITS纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种，参照两地股票和ETF互联互通制度的总体安排。
这意味着，如果后续REITS被纳入沪深港通标的，更多的内地投资者可以直接投资在中国香港上市的房托基金。结合港股对市值、流动性等指标的评估要求，表现突出的包括领先、冠军和财富。
11月8日，中国香港特别行政区政府发布了《2024年印花税法规（杂项修订）条例草案》（以下简称《条例草案》），豁免房地产投资信托基金（也称REITS）股份或单位转让和期权经销商的印花税。根据现行《印花税条例》，香港买卖房地产基金必须缴纳印花税，税率为买卖双方的0.1%。政策调整后，相关交易不需要支付此费用。
三 、资产价值超过1000亿元，房托龙头显示韧性。
2003年，香港证券监督管理委员会发布了《房地产投资信托基金守则》，为香港REITS市场的启动奠定了法律基础。随后，第一个H-REITS产品于2005年推出，标志着H-REITS市场的正式启动，至今已有近20年的历史。
截至2024年5月底，H-REITS市场有11种存续产品，可分为零售、办公楼、多元化资产和酒店。根据香港立法会财经事务委员会的统计，H-REITS在亚太地区排名第四，市值接近 与2005年相比，1250亿港元增长了4.7倍。
其中，领先房地产基金的市值规模是亚洲目前的资产价值（asset value）最大的房地产投资信托基金市值约850亿港元，是香港股市和香港恒生指数的成分股。通过专业精细的管理，领先上市19年来实现了稳定可持续的回报，从纯香港零售商业地产经营者华丽转变为亚太地区领先的房地产投资者和经理。
其实，H-REITS在政策和发展领域有很多优势。一方面，在投资、持有、分红三个阶段，H-REITS的税收制度享有真正的优惠待遇，使得香港蓝筹股REIT市场交易活跃，投资者结构多样化。另一方面，资产类型、投资领域、杠杆水平逐步放松，为H-REITS多元化发展，允许其在香港、大陆市场甚至海外布局不同资产，使H-REIT基础资产进一步多元化，投资风险进一步分散，有更多的空间捕捉不同市场和经济周期的发展红利。
以领先的房地产基金为例，其基础资产区域、类型分布多样化，在经济波动周期中，表现更加灵活，其投资管理涵盖零售设施、停车场、办公室、物流中心、香港、中国大陆、新加坡、澳大利亚、英国等多种资产类型的物业组合。截至9月30日，2024/2025 财年上半年，领展实现了收入 71.53 亿港元，同比增长 6.4%；实现物业收入净额 53.59 亿港元，同比增长 5.8%，用于分红的可分配收入总额创新高，同比增长4.3%，每单位基金分配134.89港仙，同比增长3.7%。
在mainlandChina，领展业务一直表现稳定，其中2024年深圳领展中心城市地库改造项目 年7 每月完工，记录人流和商户销售增长，项目资金支出人民币 2400万元，投资回报率达到200万元 43.8%。
自2005年上市以来，领先的股息分配一直保持稳定，并始终坚持将100%的可分配收入用于股息分配。REITS必须将至少90%的可分配收入用于香港股市监管规定的最低股息分配标准。
虽然从二级市场的表现来看，亚太市场的REITS在过去两年的整体表现并不出色，但2024年大陆公开发行的REITS大幅复苏，包括香港和新加坡在内的海外成熟REITS市场也在经济复苏和外围利率预期下反弹。除了提高单位价格外，REITS投资与传统股票投资最大的区别在于，REITS是一种适合长期耐心投资者的金融工具，可以长期持有。除了优秀的资产和基金经理释放底层资产，提高金融市场表现外，还可以获得长期稳定的分配收入，特别是当海外降息周期开放，互联网正式纳入REITS时，香港股票REITS市场有望实现资产的再发现。
对于公众投资者来说，投资H-REITs，除了通过QDII，H-REITS正式进入港股通后，也可以开立港股通账户直接购买。投资者在等待H-REITS公布进入港股通时，可以先了解各支H-REITS-REITs，选择投资目标。投资者在制定投资决策时，可以放眼长期，有选择地部署具有差异化特征和长期增长前景的房托基金，超越当前的市场情绪和收益率表现。与短期投机性股票相比，持有REITS的时间应该更长，投资者需要关注REITS的各种因素，包括管理团队的专业能力和绩效、基础资产的增长潜力和多样化，以及债务比率等财务指标，以做出进一步的投资判断。