11月26日，强运香港证券交易所集团行政总裁陈义亭在上海举行的领先领亚第二届HKEX中国论坛上表示，目前正在与沪深证券交易所就沪深港通纳入REITS、优质营引引入大宗交易机制，资产筑基洲市将人民币柜台纳入香港证券交易所等优化措施进行密切合作，强运希望尽快实施，领先领亚为国内外投资者提供更多的优质营引投资选择和便利。
早些时候，资产筑基洲市中国证监会副主席李明也表示，强运他将继续优化和完善互联互通机制，领先领亚稳步推动房地产投资信托基金纳入沪深港通的优质营引各项工作。此外，资产筑基洲市香港特别行政区政府还于11月发布了《2024年印花税法律（杂项修订）条例草案》，免征REITS股份或单位转让和期权经销商的印花税，并在香港实施无纸证券市场制度下修订印花税征收安排。
REITS正成为越来越受关注的投资产品，香港股市的REITS即将被纳入互联网，这也为市场带来了更多的选择。如何选择合适的REITS产品？除了价格和股息率，投资者还需要从多个方面考虑。
01 多样化的底层资产可以分散风险。
REITS产品作为房地产衍生金融产品，投资收益主要来自底层资产经营带来的现金流分红收益和底层项目潜在增值收益。因此，基础资产的质量和运营商的管理能力都会影响REITS产品的收益性能。
截至11月，REITS已在国内上市(以下简称“”C-REITs50多个，总市值近1500亿元，涉及工业园区、仓储物流、消费基础设施、经济适用房租赁、高速公路、生态环保、能源基础设施、水利设施等资产类别。香港股市的H-REITS保持在11种产品中，可分为零售、办公楼、酒店、工业物流和多元化资产。
具体来说，虽然今年C-REITS市场的整体回报表现优于其他主要资产，但不同的基础资产影响了不同REITS产品的回报表现。当底层资产受到政策或经济环境等外部因素的影响时，持有单一底层资产的基金会产生更大的波动。在已发行的C-REITS中，大部分是单一类型的底层资产。相比之下，观察国际成熟的REITS市场，规模大、布局广、资产类别相对多样化的REITS通常更具抗逆性。
就单一资产类别而言，消费REITS，特别是保障基本民生的社区商业项目，整体运行稳定。然而，目前，国内消费基础设施REITS产品的基础资产大多是单一资产。例如，中金印度消费REIT的基础资产是杭州西溪印象城，定位为中高端，华夏金茂商业REIT持有的基础设施资产是长沙览秀城，嘉实物美消费REIT的基础资产是四个社区商业地产。
在香港股市中，亚洲资产价值最大的房地产投资信托基金领先房地产基金(00823).HK）例如，它拥有多元化的物业组合，涵盖社区基层和中端零售商业、停车场、办公室和物流物业，资产分布在香港、中国大陆、新加坡、澳大利亚和英国。自2015年以来，2005年上市的领导者实施了多元化战略，从单一的社区商业运营商转变为亚太地区的房地产投资经理，跨地区和资产类别。不同类型的资产和分布在不同地区的布局有利于分散风险，保证领先地区相对稳定的整体收入增加可持续发展，并通过扩展扩张获得非有机增长的潜力。
02 优质资产组合提供韧性和抗逆性。
亚洲REITS巨头从资产底层拆解，可能有助于投资者了解如何更好地选择高质量的REITS产品。
截至9月30日，领先房地产基金的房地产组合估值约为2370亿港元。在中国香港、中国大陆和海外市场持有130个、12个和12个房产，估值占74.1%、14.8%、11.1%。
资料来源：2024-2025中期业绩简报。
值得一提的是，自2015年进入内地市场以来，领先的内地资产主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市及周边地区。而C-REITS中的消费基础设施项目大多位于杭州、长沙等二线城市。
目前，中国大陆领先的物业组合包括位于一线城市的6项零售资产、1项办公资产和长三角和大湾区的5项物流资产。截至2024年9月30日6个月，大陆物业组合总收入和物业收入净额分别同比增长39.2%和37.6%。今年2月，该公司收购了上海七宝领展广场剩余50%的权益。除此新收入贡献外，收入和物业收入净额分别同比增长6.5%和4.9%。
在香港的资产组合中，以生活必需品为主的民生商场零售物业占69.6%，其次是停车场及相关业务，占26.8%。这些物业是香港当地零售基础设施不可或缺的一部分，可以在不同的经济周期带来抗逆收益。
财务报告数据也证实了领先收入增长的稳定性。截至2024年9月30日至6个月，亚太地区投资组合收入和物业收入净额为71.53亿港元和53.59亿港元，同比增长6.4%和5.8%，优于香港多家本地上市公司；报告期内，领展可分配总额同比增长4.3%至34.76亿港元，净负债比例保持在20.6%的较低水平。
具体来说，在具有挑战性的经济环境下，香港物业组合的总收入和净收入分别同比增长2.2%和2.4%。在上述报告期内，香港零售物业的租金保持在97.8%的高水平，并签订了300多份新租约。平均每平方米每月租金为64.5港元。期间续租金调整率为0.7%；租金的销售比例保持在13.1%的可持续健康水平。
在海外，领先于新加坡的零售资产裕廊坊和Swing ByThomson Plaza经营表现良好，报告期内物业租赁率达到99.8%，续租租金调整率持续上升，达到18.9%。在澳大利亚，领先的零售组合几乎满租，租金率保持在99.1%，租金水平保持稳定。
截至9月30日6个月，领先国际办公楼资产组合收入也稳步上升，总租赁率提高到90.2%，加权平均租约到期年限为4.7年。
03 不断优化资产，提高回报。
除了基础资产本身的优缺点外，经营者的高质量经营和资产的持续优化也是保证基金稳定发展不可或缺的因素。
为了挖掘资产的潜力，释放其价值，展会一直在不断审视其资产，优化潜在资产，不断提升物业组合的价值。到目前为止，香港和大陆已经完成了100多个资产优化项目。自今年年初以来，香港富山商场和秀茂坪商场的资产优化项目已经完成。相关资本总支出为9200万港元，预计投资回报率分别为17.2%和19.9%。秀茂坪项目是香港领先的第100个资产优化项目。
此外，领展还将其在香港的资产优化经验带入大陆。深圳领展中心城是第一个利用香港经验进行优化的大陆资产，其表现的提高也是今年大陆房地产收入增长的主要原因之一。2024年7月，领展中心城完成了地库资产优化，记录了破纪录的人流和商户销售增长。财务报告显示，该项目的资本支出约为2400万元，投资回报率为43.8%。该改造项目成功地吸引了深圳和香港的消费者，巩固了领先中心城市的战略定位。
作为一名资产管理人员，在上述报告期内，领导还为香港121个车场增加了一个新的停车场管理系统，利用人工智能和云技术提高运营效率，并不断优化服务体验。
正是因为我们不断关注资产本身的运营和管理，不断优化项目。在不同的经济周期下，我们可以通过专业的运营能力确保项目租金的稳定增长，并继续为投资组合带来稳定的现金流。
除了继续通过积极的资产管理，进一步加强物业组合实力和收入增长，领导致力于优化投资组合促进收入来源多样化，包括考虑增值投资和资本循环策略，更计划通过与资本合作伙伴合作，进一步加强投资管理能力，增加资产管理规模，扩大管理费收入。按照领先的3.0战略，领先的决心超越传统的房托基金，演变成“房托” “它不仅可以通过不同的周期和抗逆性提供回报，还可以实现高于平均水平的利润增长。
在股息方面，根据香港证券期货监督管理委员会执行的《房地产投资信托基金守则》，公开发行REITS的分配率必须至少达到90%或以上；领导本身在基金管理和分配方面有严格的内部管理，并坚持将100%的可分配收入用于分配股息。房地产投资者和资产管理人作为亚太地区市场的领导者，具有稳定性和增长性，未来值得投资者关注。